Первая, занимающая 19 страниц, начинается с рассказа об основании ацтекской столицы Теночтитлана и последовательно описывает завоевания девяти ацтекских правителей (всего перечислено 202 покоренных города и селения), сопровождаемые их краткими характеристиками. Современные исследовательницы Ф. Бердан (Frances F. Berdan) и П. Эневольт (Patricia R. Anawalt) так подытоживают содержание указанной части:

Завершают первую часть кодекса два листа, перечисляющие 18 селений, в которых располагались высокопоставленные ацтекские сановники, по всей вероятности — центры управления завоеванными территориями.

Вторая часть: налоговая

Image:Codex Mendoza folio 17v.jpg|Лист 17, оборотная сторона

Image:Codex Mendoza folio 20r.jpg|Лист 20, лицевая сторона

Image:Codex Mendoza folio 37r.jpg|Лист 37, лицевая сторона

Image:Codex Mendoza folio 43r.jpg|Лист 43, лицевая сторона

Image:Codex Mendoza folio 46r.jpg|Лист 46, лицевая сторона

Image:Codex Mendoza folio 47r.jpg|Лист 47, лицевая сторона

Image:Codex Mendoza folio 52r.jpg|Лист 52, лицевая сторона

Занимающая 36 листов вторая часть «Кодекса Мендоса» содержит детальный перечень дани, уплачивавшейся владыкам Мешико 371 селением. При этом, часть селений, указанных в качестве данников, отсутствует в разделе о завоеваниях, а часть селений, описанных как завоеванные, не указаны в списке данников.

Третья часть: обычаи индейцев

Image:Codex Mendoza folio 60r.jpg|Лист 60, лицевая сторона
Наказания и работы детей 11 - 14 лет.

Image:Codex Mendoza folio 61r.jpg|Лист 61, лицевая сторона
Юноши 15 лет, начинающие подготовку воинов и жрецов. Внизу, свадьба 15-летней девушки.

Image:Codex Mendoza folio 64r.jpg|Лист 64, лицевая сторона
Целомудрие жрецов-послушников
Ранжирование воинов.

Image:Codex Mendoza folio 65r.jpg|Лист 65, лицевая сторона
Ранжирование воинов-жрецов
Имперские чиновники.

Image:Codex Mendoza folio 67r.jpg|Лист 67, лицевая сторона

Image:Codex Mendoza folio 69r.jpg|Лист 69, лицевая сторона
Теокалли Моктесумы Шойокоцина.

Пиктографические части 1 и 2 разделов несомненно восходят к доиспанским прототипам, по всей вероятности, официозного характера. В отличие от них третья, заключительная часть «Кодекса Мендоса», посвященная обычаям и повседневной жизни индейцев, была специально составлено в колониальную эпоху для испанского читателя. Характеризуя её, указанные уже Ф. Бердан и П. Эневольт пишут:

История рукописи

В самом тексте «Кодекса Мендоса» нет указаний на авторов, заказчика, время и обстоятельства его создания. Однако, свидетельства некоторых колониальных документов могут быть связаны с этим памятником. В частности, конкистадор Херонимо Лопес (Jerónimo López) писал в письме вице-королю Новой Испании Антонио де Мендоса, датируемом приблизительно 1547 годом:

С. Савала (Silvio Zavala) в 1938 г. предположил, что в этом тексте речь идет именно о «Кодексе Мендоса». Однако, известный знаток колониальных мексиканских кодексов Г. Никольсон (Henry B. Nicholson) указывает, что описание, приведенное Херонимо Лопесом, не вполне совпадает с содержанием «Кодекса Мендоса» (в «Кодексе» отсутствует описание Конкисты, упоминаемое Лопесом, зато последний ничего не говорит об этнографическом разделе). По мнению Г. Никольсона речь может идти либо о протографе, послужившем основой для «Кодекса Мендоса», либо о документе, составленном с использованием его материалов. Некоторые данные позволяют допустить существование некоей «Книги с цветными изображениями» (un libro de figures de colores), упоминаемой, в частности, испанским историком Антонио де Эррерой, чье содержание было очень близким к «Кодексу Мендоса», однако, находившейся в Испании в 1597—1598 гг., когда «Мендосиано» уже принадлежал английскому владельцу.